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DÉFISCALISATION INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LE NEUF
AMORTISSEMENT DE ROBIEN
Permet un amortissement accéléré du prix de revient du bien.
1) Personnes visées
Personnes physiques, ou associés de société non soumis à l'impôt sur les sociétés (exemple : SCI transparente) qui acquièrent, ou font construire, un logement neuf, ainsi que les contribuables dont le revenu tiré de la location sont imposables au titre des revenus fonciers.
2) Logements concernés
Logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement. Neuf = construction achevée ou lorsque l'avancement des travaux rend le local habitable.
3) Obligation de louer
Engagement de louer le logement nu et à usage d'habitation principale du locataire pendant au moins 9 ans. Ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, mais peut être loué à un ascendant ou descendant. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'acquisition ou d'achèvement.
4) Conventionnement
Les bailleurs, pour bénéficier de l'amortissement De Robien, doivent respecter un plafond de loyer proche du niveau du marché sans plafond de ressource du locataire.
- Loyer : doit être inférieur à un plafond mensuel par m² de surface utile zone 3.
- Ressources du locataire : revenu net fiscal de l'année N-2
5) Avantage fiscal
Amortissement du prix d'acquisition au taux de 8% les 5 premières années puis de 2,5% les 4 années suivantes. A l'issue des 9 ans et jusqu'à 15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5% par an.
- L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition majoré des frais (honoraires du notaire, et frais de publication foncière).
- Point de départ : Le jour de l'acquisition. De plus, la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est de 6% pendant toute la durée de l'amortissement et le déficit foncier pouvant résulter de l'opération est imputable sur le revenu global dans la limite de
10.671,43 € /an soit 70 000 FRF.
INVESTISSEMENT EN « LOI DE ROBIEN»
S'agissant de l'achat d'un bien à usage locatif
Une construction neuve
Loyers plafonnés à soit 6,86 € 45 FRF par m² sur le Bittérois
Amortissement de 65% du capital sur 15 ans
EXEMPLE 1
Pour un bien de 68 602,06 € soit 450 000 FRF
- la tranche maximum d'imposition est de 33%
- les loyers sont de par mois 457,35 € soit 3.000 FRF
- les mensualités sont de 609,80 € soit 4 000 FRF sur 15 ans
BILAN FINANCIER
Revenus locatifs 5 488,16 € soit 36 000 FRF
Intérêts du prêt 3 658,78 € soit - 24 000 FRF
Charges 1 524,49 € soit -10 000 FRF
Déduction sur le loyers de 6% 329,29 € soit - 2 160 FRF
Amortissement Besson de 8% 5 488,16 € soit -36 000 FRF
Résultat déficit de 7 037,05 € soit - 46.160 FRF <<<<
Sur une tranche maxi de 33% gain de 2 322,10 € soit 15.232 FRF <<<<
EXEMPLE 2
Pour un bien de 112 812,27 € soit 740 000 FRF
- la tranche maxi est de 53%
- les loyers sont de 625,01 € soit 4 100 FRF par mois
- les mensualités sont de 1 016,83 € soit 6 670 FRF sur 15 ans
BILAN FINANCIER
Revenus locatifs de 7 500,49 € soit 49 200 FRF
Intérêts du prêt de 6 097,96 € soit - 40 000 FRF
Charges 1 524,49 € soit - 10 000 FRF
Déduction sur loyers de 6% 450,03 € soit -2 952 FRF
Amortissement de 8% 8 994,49 € soit - 59 000 FRF
Résultat déficit de 9 566,48 € soit - 62 752 FRF <<<<
Sur une tranche maxi de 53% gain de 5 070,15 € soit 33 258 FRF <<<<
*Simulation à titre d'exemple
ACHETER UN LOGEMENT SUR PLAN
Cette technique permet à l'acquéreur de devenir propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux à charge pour lui d'en payer le prix de façon échelonnée.
1) Signature du contrat préliminaire ou contrat de réservation
Le vendeur s'engage à vous réserver, si le programme se réalise, un logement pour lequel vous versez un dépôt de garantie de 5% sur un compte spécial.
Le contrat doit être écrit et comporter des mentions obligatoires :
- Description détaillée du futur logement
- Qualité des constructions
- Prix de vente prévisionnel
- Date de signature du contrat définitif
- Montant et condition de prêt que le vendeur s'engage à vous obtenir (clauses suspensives d'obtention de prêt)
2) Contrat définitif de vente
Il vous sera notifié un mois avant la signature définitive, comprenant une description détaillée, prix et modalités de paiement, délai de livraison, garantie d'achèvement et exemplaire du règlement de copropriété. Il doit être passé devant notaire.
3) Paiement
Échelonné en fonction de l'avancement des travaux.
Garantie extrinsèque - Garantie intrinsèque :
- 35% achèvement des fondations
- 70% hors d'eau
- 95% achèvement de l'immeuble
- 70 % hors d'eau clos couvert
- 80 % réalisation des plâtres
- 90 % pose des sanitaires
- 95 % achèvement des travaux
Le solde est payable à la remise des clés soit 5%.
4) Garanties
Garantie de remboursement : permet d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente.
- Vices apparents : garantie biennale de bon fonctionnement, elle couvre les éléments dissociables et démontables de la construction.
- Garantie décennale : couvre tous les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa consommation. La responsabilité du constructeur n'est pas engagée si le vice est entraîné par une cause étrangère.
- Dommages ouvrages : souscrite obligatoirement par le maître d'ouvrage. Elle permet à l'acquéreur d'être rapidement indemnisé, l'assureur se retournant ensuite contre les entreprises responsables.
- Garantie de parfait achèvement : un an à compter de la réception des travaux (date à partir de laquelle courent les différentes garanties, le maître d'œuvre et les entreprises ayant vérifié les travaux) uniquement du fait de l'entrepreneur qui a réalisé ces travaux.
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